내 집 마련을 준비하다 보면 가장 먼저 부딪히는 벽이 청약입니다. 특히 인기 단지는 대부분 1순위에서 마감되기 때문에, 내가 1순위인지 그리고 가점이 몇 점인지 정확히 아는 것이 당첨 확률을 좌우합니다.
이번 글에서는 2026 주택청약 1순위 조건과 가점제 84점 만점 계산법을 청약홈과 국토교통부 공식 기준으로 정리했습니다. 무주택기간·부양가족·통장 가입기간 배점부터 민영·국민주택 요건, 특별공급까지 순서대로 살펴보겠습니다.
주택청약 1순위란 무엇인가
주택청약은 새 아파트를 분양할 때 정해진 순위에 따라 당첨자를 뽑는 제도입니다. 1순위는 청약통장 조건을 충분히 갖춘 사람에게 주어지는 우선권으로, 같은 단지에 1순위 지원자가 미달일 때만 2순위에게 기회가 넘어갑니다.
현재 신규로 가입할 수 있는 청약통장은 주택청약종합저축 하나뿐입니다. 이 통장 하나로 국민주택과 민영주택 모두에 청약할 수 있으며, 목표로 하는 주택 유형에 따라 1순위 요건과 유리한 납입 전략이 달라집니다.
여기서 국민주택은 국가·지자체·LH 등이 공급하는 전용면적 85㎡ 이하 주택을, 민영주택은 민간 건설사가 공급하는 아파트를 말합니다. 두 유형은 1순위 판단 기준 자체가 다르므로 구분해서 이해하는 것이 중요합니다.
민영주택 1순위 조건
민영주택 1순위는 입주자모집공고일을 기준으로 청약통장 가입기간과 예치금 두 가지를 모두 충족해야 합니다.
- 청약통장 가입기간: 비규제지역은 가입 후 12개월 경과, 투기과열지구·청약과열지역은 24개월 경과
- 예치금: 신청하려는 지역과 주택 전용면적에 해당하는 지역별 예치 기준금액 이상을 모집공고일 전날까지 예치
예치 기준금액은 거주 지역(서울·기타 광역시·기타 시군)과 전용면적 구간에 따라 다릅니다. 예를 들어 서울에서 전용 85㎡ 이하를 노린다면 300만 원 이상을 통장에 넣어 두어야 하며, 큰 면적일수록 요구 금액이 커집니다.
민영주택은 국민주택과 달리 매달 꼬박꼬박 납입한 횟수보다 예치 총액이 기준을 넘는지가 핵심입니다. 따라서 그동안 적게 넣었더라도 모집공고 전에 부족분을 한 번에 채우면 요건을 맞출 수 있습니다.
국민주택 1순위 조건
가입기간과 납입 횟수 요건
국민주택 1순위는 청약통장 가입기간과 납입 횟수를 함께 봅니다. 비규제지역 기준으로 가입 후 12개월이 지나고 월 납입금을 12회 이상 낸 무주택 세대의 구성원이어야 합니다. 투기과열지구·청약과열지역에서는 가입 24개월·납입 24회로 조건이 강화됩니다.
- 민영주택: 통장 가입 12개월(투기과열·과열지역 24개월) + 지역별 예치금 충족
- 국민주택: 통장 가입 12개월 + 납입 12회(투기과열·과열지역 24개월·24회)
- 국민주택은 무주택 세대구성원 요건 필요
국민주택에서 특히 중요한 변화는 월 납입 인정한도입니다. 2024년 11월부터 매달 인정되는 최대 납입액이 기존 10만 원에서 25만 원으로 상향되었습니다.
월 25만 원 납입이 왜 중요한가
국민주택 당첨자는 저축 총액이 많은 순으로 우선 선정되는 경우가 많습니다. 이때 인정되는 금액은 매달 25만 원까지이므로, 공공분양을 노린다면 매월 25만 원씩 꾸준히 넣는 것이 총액을 빠르게 쌓는 방법입니다.
반면 민영주택만 목표로 한다면 지역별 예치 기준금액만 충족하면 되므로, 무리해서 매달 25만 원을 넣을 필요는 없습니다. 본인이 노리는 주택 유형에 맞춰 납입 전략을 정하는 것이 합리적입니다.
청약 가점 계산 84점 만점 구조
민영주택은 1순위 안에서도 경쟁이 생기면 가점이 높은 사람부터 당첨됩니다. 청약 가점은 세 항목을 합산한 84점이 만점입니다.
- 무주택기간: 최대 32점
- 부양가족 수: 최대 35점
- 청약통장 가입기간: 최대 17점
세 항목의 배점 비중이 다르기 때문에, 같은 조건이라도 어디서 점수를 더 확보하느냐에 따라 총점이 크게 달라집니다. 각 항목을 하나씩 뜯어보겠습니다.
무주택기간 (최대 32점)
무주택기간은 1년당 2점씩 올라가며, 15년 이상이면 32점으로 만점입니다. 무주택기간은 신청자와 배우자 모두가 집을 갖고 있지 않은 기간을 뜻합니다.
계산 시작 시점이 중요합니다. 만 30세부터 무주택기간을 세는 것이 원칙이지만, 만 30세 전에 혼인했다면 혼인신고일부터 기간을 계산합니다. 즉 일찍 결혼한 무주택 부부라면 그만큼 기간을 더 인정받을 수 있습니다.
부양가족 수 (최대 35점)
부양가족 수는 세 항목 중 배점이 가장 큽니다. 기본 5점에서 부양가족 1명당 5점씩 더해져, 6명이면 35점으로 만점입니다. 본인은 부양가족 수에 포함되지 않습니다.
부양가족은 같은 세대를 이루는 배우자와 직계비속(자녀·손자녀), 일정 기간 이상 함께 등재된 직계존속(부모·조부모) 등을 말합니다. 세대를 어떻게 구성하느냐에 따라 점수 차이가 크므로, 청약 전에 세대원 구성을 정확히 확인하는 것이 좋습니다.
청약통장 가입기간 (최대 17점)
청약통장 가입기간은 1년당 1점씩 올라가 15년 이상이면 17점으로 만점입니다. 6개월 미만은 1점부터 시작합니다. 배점은 크지 않지만, 통장을 오래 유지하는 것만으로 안정적으로 쌓이는 점수이므로 일찍 가입해 두는 것이 유리합니다.
| 항목 | 가점 방식 | 최대 점수 |
|---|---|---|
| 무주택기간 | 1년당 2점(15년 이상) | 32점 |
| 부양가족 수 | 기본 5점+1명당 5점(6명) | 35점 |
| 통장 가입기간 | 1년당 1점(15년 이상) | 17점 |
가점 계산 실전 예시
배점만으로는 감이 잘 오지 않으니 실제 사례로 계산해 보겠습니다. 만 40세, 무주택 10년, 부양가족 3명(배우자·자녀 2명), 청약통장 가입 8년인 경우를 가정합니다.
- 무주택기간 10년: 2점 × 10년 = 20점
- 부양가족 3명: 기본 5점 + (5점 × 3명) = 20점
- 통장 가입 8년: 1점 × 8년 = 8점
이 경우 총점은 48점입니다. 최근 서울 인기 단지의 가점 커트라인이 60점 안팎에서 형성되는 점을 감안하면, 이 가구는 무주택기간이 쌓일수록 유리해지므로 통장을 유지하며 시점을 노리는 전략이 필요합니다. 정확한 커트라인은 단지·지역마다 다르므로 청약홈의 과거 당첨 가점 통계를 참고하는 것이 좋습니다.
특별공급, 가점 낮아도 노려볼 수 있다
가점이 낮은 사회초년생이나 신혼부부라면 일반공급 대신 특별공급을 눈여겨볼 만합니다. 특별공급은 정책적으로 우선 배려하는 계층에게 별도 물량을 배정하는 제도로, 가점 경쟁이 아닌 별도 요건과 소득·자산 기준으로 뽑습니다.
대표적으로 신혼부부 특별공급(혼인 7년 이내), 생애최초 특별공급, 다자녀·노부모부양 특별공급 등이 있습니다. 여기에 더해 출산 가구를 위한 신생아 특별공급이 신설되어, 입주자모집공고일 기준 2년 이내에 출산한 가구가 우선 기회를 받을 수 있게 되었습니다.
특별공급은 세대 구성과 소득 요건이 유형마다 다르고 생애 중 청약 횟수 제한도 있으므로, 본인이 해당하는 유형이 있는지 청약 전에 반드시 확인하는 것이 좋습니다.
청약 신청 전 확인하면 좋은 점
청약은 접수 후 요건이 맞지 않으면 부적격 처리되고, 이 경우 일정 기간 재청약이 제한될 수 있습니다. 따라서 신청 전에 무주택기간과 부양가족 수를 정확히 계산해 두는 것이 중요합니다.
내 가점이 몇 점인지, 노리는 단지의 커트라인과 비교해 승산이 있는지 미리 가늠해 두면 청약 전략을 세우기 수월합니다.
2026 주택청약은 월 납입 인정한도 상향과 신생아 특별공급 신설 등으로 무주택 실수요자에게 기회가 넓어졌습니다. 내 1순위 여부와 가점을 정확히 계산하고, 노리는 주택 유형에 맞춰 통장 납입 전략을 세우는 것이 당첨 확률을 높이는 첫걸음입니다. 정확한 요건과 지역별 예치금, 특별공급 조건은 청약홈(applyhome.co.kr)과 국토교통부에서 확인하시기 바랍니다.
자주 묻는 질문
2026 주택청약 1순위 조건은 무엇인가요?
주택청약종합저축 가입기간과 납입·예치 요건을 충족해야 합니다. 민영주택은 비규제지역 기준 가입 12개월과 지역별 예치금, 국민주택은 가입 12개월과 납입 12회가 필요합니다. 투기과열지구·청약과열지역은 각각 24개월·24회로 강화됩니다.
청약 가점은 어떻게 계산하나요?
무주택기간(최대 32점), 부양가족 수(최대 35점), 청약통장 가입기간(최대 17점)을 합산해 84점이 만점입니다. 무주택기간은 1년당 2점, 부양가족은 기본 5점에 1명당 5점, 통장 가입기간은 1년당 1점입니다.
무주택기간은 언제부터 계산하나요?
만 30세부터 계산하는 것이 원칙입니다. 다만 만 30세 이전에 혼인했다면 혼인신고일부터 무주택기간을 인정합니다.
청약통장에 매달 얼마를 넣는 것이 좋나요?
월 납입 인정한도가 25만 원입니다. 국민주택(공공분양)을 노린다면 저축 총액이 유리하므로 매월 25만 원 납입이 좋고, 민영주택만 목표라면 지역별 예치 기준금액만 충족하면 됩니다.
가점이 낮아도 청약에 당첨될 수 있나요?
가능합니다. 신혼부부·생애최초·다자녀·신생아 특별공급 등은 가점 경쟁이 아닌 별도 요건과 소득·자산 기준으로 선정합니다. 민영주택 일부 물량과 소형 면적은 추첨제로도 뽑습니다.
신생아 특별공급은 누가 받을 수 있나요?
입주자모집공고일 기준 2년 이내에 출산한 가구가 대상입니다. 소득·자산 등 세부 요건은 공고마다 다르므로 청약홈 공고문에서 확인해야 합니다.
청약 가점, 이런 실수를 조심하세요
가장 흔한 실수는 노리는 주택 유형에 맞지 않는 납입 전략입니다. 국민주택(공공분양)은 저축 총액이 많은 순으로 뽑히는 경우가 많아 월 인정한도 25만 원까지 꾸준히 넣는 것이 유리하지만, 민영주택만 목표라면 지역별 예치 기준금액만 채우면 되므로 무리해서 매달 25만 원을 넣을 필요가 없습니다. 유형을 정하지 않고 막연히 납입하다가 전략이 어긋나는 경우가 많습니다.
무주택기간 계산 시점도 자주 틀립니다. 원칙은 만 30세부터 세지만, 만 30세 이전에 혼인했다면 혼인신고일부터 인정됩니다. 일찍 결혼한 무주택 부부가 이 점을 모르고 만 30세부터만 계산해 실제보다 점수를 낮게 잡는 경우가 있습니다. 1년당 2점씩 차이가 나므로 시작 시점을 정확히 확인하는 것이 중요합니다.
부적격 처리 위험도 놓치기 쉽습니다. 청약은 접수 후 무주택기간이나 부양가족 수 요건이 맞지 않으면 부적격 처리되고, 이 경우 일정 기간 재청약이 제한될 수 있습니다. 부양가족은 배점이 최대 35점으로 가장 크지만 세대 구성 요건이 까다로우므로, 세대원 등재 상태를 미리 확인해 두는 것이 안전합니다. 가점이 낮다면 신생아 특별공급처럼 가점 경쟁이 아닌 별도 요건으로 뽑는 물량도 함께 살펴보시기 바랍니다.